De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is opnieuw boven een half miljoen euro uitgekomen. In het tweede kwartaal van 2026 betaalden kopers bij NVM-makelaars gemiddeld 506.000 euro. Dat is 3,4 procent meer dan tijdens de eerste drie maanden van dit jaar. Toen lag de gemiddelde verkoopprijs nog rond 485.000 euro.
Voor veel woningzoekenden maakt deze stijging het kopen van een huis opnieuw moeilijker. Een hoog inkomen is tegenwoordig vaak niet genoeg. Kopers moeten meestal ook eigen geld kunnen meenemen. Dat geldt vooral voor alleenstaanden en starters zonder overwaarde. Zij lopen sneller tegen de grenzen van hun maximale hypotheek aan.
Gemiddelde verkoopprijs stijgt naar 506.000 euro
De woningmarkt leek begin dit jaar iets rustiger te worden. In het eerste kwartaal daalde de gemiddelde verkoopprijs bij NVM-makelaars naar 485.000 euro. Die daling bleek echter van korte duur. In het tweede kwartaal steeg de gemiddelde prijs alweer naar 506.000 euro. Daarmee werd de grens van een half miljoen opnieuw doorbroken.
Het gaat hierbij om de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen die via NVM-makelaars werden verkocht. Dat cijfer is niet precies hetzelfde als de landelijke gemiddelde koopsom van alle woningen. De NVM-cijfers verschijnen sneller en geven daarom vroeg inzicht in de markt. Het CBS en Kadaster publiceren later hun eigen landelijke cijfers.
Opvallend is dat het woningaanbod ondertussen flink is gegroeid. In het tweede kwartaal werden via NVM-makelaars ongeveer 56.700 woningen te koop gezet. Dat was een record. Aan het einde van het kwartaal stonden bijna 37.800 woningen in de verkoop. Kopers kregen daardoor duidelijk meer keuze dan een jaar eerder.
Toch zorgde dat grotere aanbod niet voor lagere prijzen. De vraag naar koopwoningen bleef namelijk groot. Er werden ongeveer 45.200 woningen verkocht. Dat was ruim zes procent meer dan een jaar eerder. Veel aantrekkelijke huizen kregen nog steeds meerdere geïnteresseerden. Daardoor bleef de druk op de prijzen bestaan.
De prijsstijging werd op jaarbasis wel minder groot. De gemiddelde verkoopprijs lag ongeveer 2,1 procent hoger dan een jaar geleden. Dat betekent dat de markt minder snel stijgt dan eerder. Toch blijft het prijsniveau voor veel huishoudens bijzonder hoog. Vooral betaalbare woningen blijven schaars.
Dit inkomen heb je ongeveer nodig
Wie een woning van 506.000 euro volledig met een hypotheek wil betalen, heeft een hoog inkomen nodig. Een eenvoudige vuistregel gaat uit van ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen. Volgens die berekening is een gezamenlijk jaarinkomen van ruim 112.000 euro nodig.
Omgerekend gaat het om ongeveer 8.600 euro bruto per maand. Daarbij is vakantiegeld nog niet meegerekend. Het blijft echter een grove schatting. Banken gebruiken uitgebreidere berekeningen. Zij kijken onder meer naar de hypotheekrente, leeftijd, schulden en het energielabel.
Ook de gekozen rentevaste periode heeft invloed. Daarnaast tellen studieschulden, private lease en andere leningen mee. Een huishouden kan daardoor minder lenen dan een simpele vuistregel aangeeft. In sommige situaties kan een energiezuinige woning juist extra leenruimte opleveren.
Alleenstaanden mogen onder voorwaarden een extra bedrag lenen. Dat vaste bedrag blijft in 2026 maximaal 17.000 euro. Toch is dat voordeel klein tegenover een gemiddelde verkoopprijs boven een half miljoen.
Vergeleken met het eerste kwartaal is opnieuw meer inkomen nodig. Bij een prijs van 485.000 euro lag de benodigde inkomensgrens lager. Door de stijging naar 506.000 euro is jaarlijks enkele duizenden euro’s extra inkomen nodig. Dat verschil kan voor kopers bepalend zijn.
Alleenstaande met modaal inkomen komt veel tekort
Voor een alleenstaande met een modaal inkomen blijft een gemiddelde woning vrijwel onbereikbaar. In het rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van 48.000 euro bruto per jaar. Met de simpele vuistregel levert dat ongeveer 216.000 euro hypotheek op.
Een uitgebreidere online berekening kan iets hoger uitvallen. In het voorbeeld komt de maximale hypotheek uit op ongeveer 226.328 euro. Het precieze bedrag verschilt per rente en persoonlijke situatie. Toch blijft het verschil met 506.000 euro enorm.
| Alleenstaande met modaal inkomen | Bedrag |
|---|---|
| Bruto jaarinkomen | € 48.000 |
| Geschatte maximale hypotheek | € 226.328 |
| Gemiddelde verkoopprijs | € 506.000 |
| Verschil | € 279.672 |
Een alleenstaande zou in dit voorbeeld bijna 280.000 euro zelf moeten meenemen. Voor de meeste starters is dat onmogelijk. Zij hebben meestal nog geen woning verkocht en beschikken dus niet over overwaarde. Ook hebben weinig starters zulke grote spaarbedragen beschikbaar.
Daarnaast komen er nog kosten bij de aankoop. Denk aan de notaris, taxatie en hypotheekadvies. Ook overdrachtsbelasting kan gelden wanneer iemand geen vrijstelling krijgt. Deze kosten kunnen meestal niet volledig worden meegefinancierd.
Een hypotheek mag normaal gesproken niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Kosten bovenop de woningprijs moeten daarom uit eigen middelen worden betaald. Ook bij overbieden kan extra spaargeld nodig zijn. Dat gebeurt wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan het bod.
Ook tweeverdieners hebben eigen geld nodig
Met twee modale inkomens ziet de situatie er beter uit. Samen verdienen de kopers in dit voorbeeld 96.000 euro bruto per jaar. Volgens de vuistregel kunnen zij ongeveer 432.000 euro lenen. Een online rekentool komt uit op ongeveer 452.656 euro.
| Tweeverdieners met modaal inkomen | Bedrag |
|---|---|
| Gezamenlijk bruto jaarinkomen | € 96.000 |
| Geschatte maximale hypotheek | € 452.656 |
| Gemiddelde verkoopprijs | € 506.000 |
| Verschil | € 53.344 |
Zelfs met twee modale inkomens blijft een tekort van ruim 53.000 euro over. Daarbij zijn de bijkomende aankoopkosten nog niet meegenomen. Het huishouden heeft dus waarschijnlijk nog meer eigen geld nodig.
Dat bedrag kan afkomstig zijn uit spaargeld. Ook een schenking van ouders kan helpen. Doorstromers kunnen vaak de overwaarde van hun vorige woning gebruiken. Starters hebben die mogelijkheid meestal niet. Daardoor staat deze groep vanaf het begin op achterstand.
Een woning hoeft natuurlijk niet precies 506.000 euro te kosten. Het gaat om een gemiddelde binnen de NVM-cijfers. In sommige provincies en gemeenten liggen de prijzen lager. Ook kleinere appartementen en kluswoningen kunnen goedkoper zijn.
Toch zegt het gemiddelde wel iets over de algemene betaalbaarheid. Veel woningen in populaire plaatsen kosten inmiddels meer dan een modaal huishouden kan lenen. Kopers moeten daarom uitwijken naar een andere regio. Ook stellen zij hun wensen vaak naar beneden bij.
Spaargeld wordt steeds belangrijker
De cijfers maken duidelijk dat eigen vermogen een steeds grotere rol speelt. Een goed salaris opent nog altijd veel deuren. Toch is het vaak niet voldoende om een gemiddelde woning te kopen. Zonder spaargeld, overwaarde of hulp van familie blijft een groot financieel gat bestaan.
Voor alleenstaanden is de situatie het moeilijkst. Zij moeten alle woonlasten met één inkomen dragen. Tegelijk concurreren zij met stellen die twee salarissen kunnen inzetten. Daardoor kunnen tweeverdieners vaak een hoger bod doen.
Ook voor stellen is kopen echter niet eenvoudig. Een gezamenlijk modaal inkomen klinkt ruim. Toch blijft bij een gemiddelde verkoopprijs meer dan 50.000 euro ontbreken. Daarbovenop komen nog de kosten rond de aankoop en hypotheek.
Kopers moeten daarnaast voorkomen dat zij al hun spaargeld gebruiken. Na de aankoop kunnen onverwachte uitgaven ontstaan. Denk aan onderhoud, een kapotte cv-ketel of hogere maandlasten. Een financiële buffer blijft daarom belangrijk.
De woningmarkt biedt inmiddels wel meer keuze. Het grotere aanbod kan de positie van kopers langzaam verbeteren. Zij krijgen vaker tijd om een woning te bekijken. Toch blijft de vraag groot en zijn prijzen nog altijd hoog.
Voor starters en alleenstaanden blijft het daarom een harde markt. Een gemiddelde woning kopen vraagt inmiddels een zeer hoog inkomen. Anders is veel eigen geld noodzakelijk. Voor veel Nederlanders blijft een doorsnee koopwoning daardoor voorlopig buiten bereik.
Bron: Manly
