Stel je voor: je komt thuis van je werk en je ziet dat er iemand in je woonkamer staat. Het is je huisbaas. Hij zegt dat hij ‘even iets moest controleren’. Maar jij wist van niets. Mag dat eigenlijk wel? Mag je huisbaas zomaar jouw woning binnengaan zonder het te vragen of zelfs zonder aan te kloppen? Het antwoord is duidelijker dan je misschien denkt. Hieronder kom je te weten wat je rechten zijn als huurder, en wat je volgens de wet van je huisbaas mag verwachten.
Jij hebt het huurrecht, niet je huisbaas
Als huurder heb je recht op ongestoord woongenot. Dat betekent dat je zonder bemoeienis of onderbrekingen in je woning mag leven. Zodra jij een woning huurt en de sleutels ontvangt, is dat jouw privéruimte. Jij bent degene die bepaalt wie er binnenkomt — niet de huisbaas.
In de wet (Burgerlijk Wetboek, artikel 7:203 en 7:204) staat dat de verhuurder verplicht is om de huurder het rustig en ongestoord gebruik van het gehuurde te verschaffen. Anders gezegd: de huisbaas mag jou niet storen in het gebruik van de woning. Dat betekent ook dat hij niet zomaar zonder jouw toestemming naar binnen mag.
Alleen met jouw toestemming
In de praktijk betekent dit dat een huisbaas niet zomaar je woning mag binnengaan, ook niet als hij een sleutel heeft. Zelfs niet als hij zegt dat het zijn huis is. Het moment dat jij een contract tekent en de woning in gebruik neemt, heb jij het recht om te bepalen wie er binnenkomt. Zelfs de eigenaar moet dan netjes toestemming vragen. Ongevraagd binnendringen is dus niet alleen onbeleefd, het is ook juridisch niet toegestaan.
Zijn er uitzonderingen?
Er zijn een paar uitzonderingen op deze regel. Denk aan noodsituaties. Als er bijvoorbeeld brand is, een waterleiding is gesprongen, of er is sprake van direct gevaar voor de woning of de bewoners (zoals een gaslek), dan mag de huisbaas naar binnen om verdere schade te voorkomen. Maar zelfs dan moet hij achteraf kunnen uitleggen waarom het écht niet anders kon.
Een ander voorbeeld is wanneer jij als huurder schriftelijk toestemming hebt gegeven dat de huisbaas op bepaalde momenten naar binnen mag. Bijvoorbeeld voor onderhoud of bezichtigingen met toekomstige huurders. Ook dan moet hij zich aan die afspraken houden — en mag hij niet buiten die momenten zomaar langskomen.
Wat als de huisbaas toch zomaar binnenkomt?
Als je huisbaas toch zonder jouw toestemming je woning binnenkomt, kun je hem hierop aanspreken. Vertel hem dat dit niet is toegestaan en dat jij dat als inbreuk op je privacy ervaart. Helpt dat niet, dan kun je stappen ondernemen.
Je kunt bijvoorbeeld:
Een schriftelijke waarschuwing sturen waarin je aangeeft dat je niet wil dat hij zonder afspraak langskomt.
Een klacht indienen bij het Huurteam of bij je gemeente.
In ernstige gevallen een kort geding starten en schadevergoeding eisen. Zeker als er sprake is van herhaaldelijk binnendringen of intimidatie.
Soms helpt het al om in duidelijke bewoordingen te laten weten dat je op de hoogte bent van je rechten. Een beleefd maar stevig e-mailtje met een verwijzing naar artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek kan al genoeg zijn.
Wat kun je afspreken in het huurcontract?
Sommige verhuurders proberen via het huurcontract toegang te krijgen tot de woning. Bijvoorbeeld met zinnen als: “Verhuurder mag de woning betreden voor inspectie of onderhoud.” Dat klinkt misschien logisch, maar zelfs dan moet er nog altijd van tevoren contact worden opgenomen. De huisbaas moet overleggen en een afspraak maken. Een clausule in het huurcontract geeft dus geen vrijbrief om onaangekondigd binnen te stappen.
Je kunt ook zelf dingen vastleggen. Als huurder kun je voorstellen om afspraken op papier te zetten over wanneer de verhuurder langs mag komen, bijvoorbeeld voor inspectie, reparaties of bezichtigingen. Zo voorkom je misverstanden.
Wat kun je zelf doen om je woning te beschermen?
Als je het gevoel hebt dat je huisbaas ongewenst binnenkomt, kun je overwegen om:
De sloten te vervangen (let op: dit mag vaak alleen met toestemming).
Een extra binnenslot of deurketting te plaatsen.
Een camera bij de voordeur te hangen voor je eigen veiligheid.
Let wel op dat je hiermee niet in strijd handelt met je huurcontract of beschadigingen aanricht aan de woning. Overleg bij twijfel met een jurist of huurteam.
Het antwoord op de vraag of je huisbaas zomaar je huis binnen mag komen is simpel: nee, dat mag niet. Je woning is jouw domein zolang je er huurt. Of het nou om een studentenkamer, appartement of rijtjeshuis gaat — jij bepaalt wie er binnenkomt en wanneer. Alleen in uitzonderlijke situaties mag een verhuurder zonder toestemming naar binnen, en zelfs dan moet daar een geldige reden voor zijn.
Heb je last van een huisbaas die zich niet aan de regels houdt? Laat je niet intimideren en kom op voor je rechten. Want jouw huis, dat is jouw thuis.
